«Ограничения богатства» — очень распространенный термин в сфере управления активами в наши дни. Страны Азии, такие как Китай, Индонезия, Гонконг и Сингапур, в последние годы ввели ограничения на владение. Ограничения в отношении собственности можно определить как политику в отношении собственности, установленную правительствами для ограничения чрезмерного роста цен на недвижимость. Ограничения собственности также называют мерами ужесточения или охлаждения. Политика обычно касается жилищного сектора. Чрезмерный рост цен на жилье может привести к пузырю на рынке недвижимости и сделать жилье недоступным для значительной части населения. Когда пузырь на рынке недвижимости лопается, это обычно имеет далеко идущие экономические последствия. Это связано с тем, что связи между банковским сектором и сектором недвижимости обычно прочны в форме ипотечных кредитов для покупателей жилья и проектных кредитов или кредитов на строительство для застройщиков.
Меры по ужесточению прав собственности могут быть либо мерами со стороны спроса, либо мерами со стороны предложения. Меры со стороны спроса направлены на снижение спекулятивного/инвестиционного спроса с целью сдерживания цен. Некоторые из мер включают i) сокращение доступности финансирования, ii) увеличение стоимости кредита, iii) увеличение первоначального взноса по кредиту, iv) повышение налогов, таких как налог на имущество или прирост капитала, и iv) ужесточение критериев приемлемости. на покупку дома. Доступность финансов может быть ограничена за счет отказа от предоставления кредитов/ипотечных кредитов на покупку второго или третьего дома. Кроме того, даже если кредиты одобрены, первоначальный взнос может быть выше, а процентные ставки могут быть выше. Например, минимальный первоначальный взнос для первого жилищного ипотечного кредита составляет 30% в Китае, а второй жилищный ипотечный кредит составляет 60% (70% в городах уровня 1, таких как Пекин). Повышение налога на прирост капитала влияет на рынок подержанных/вторичных домов и контролирует спекулятивный спрос. Крайней формой ограничения является недопущение покупки недвижимости целой группой населения. Неместным жителям (в пределах определенного города или страны) может быть запрещено покупать недвижимость. Гонконг в октябре 2012 года ввел налог в размере 15% на покупку недвижимости иностранцами. Меры со стороны предложения направлены на увеличение предложения жилья для сдерживания роста цен. Некоторые из этих мер: i) увеличение предложения/наличия земли для застройки, ii) создание правительством доступного жилья для населения с низкими доходами и iii) наложение крупных штрафов/штрафов за изъятие земли (оставление земли непригодной для использования в течение длительного периода времени).
Вопрос в том, эффективны ли ограничения собственности. Китай ввел ограничения на недвижимость в 2010 году и до сих пор избегал краха рынка недвижимости. Гонконг ввел ограничения в 2012 г., а Сингапур и Индонезия ввели их в 2013 г. Когда рост цен вызван нехваткой земли и жилья, как в случае с Гонконгом, политика со стороны спроса может быть неэффективной, если она не является более ограничительной. например, запрет определенному населению покупать дом. По сравнению с мерами со стороны спроса, мерам со стороны предложения требуется больше времени, чтобы оказать какое-либо влияние на рынки недвижимости. Недвижимость служит в качестве инвестиции или хранилища активов, когда норма сбережений домохозяйств высока, ставки по депозитам низки, а инвестиционные каналы отсутствуют. В таком сценарии меры по ужесточению ипотеки могут не оказать существенного влияния, поскольку покупатели жилья финансируют свои покупки за счет своих сбережений и не зависят от ипотечных кредитов. Другие меры, такие как предоставление альтернативных вариантов инвестирования, могут отвлечь инвестиции от недвижимости и снизить инвестиционный спрос.
Класс активов недвижимости предоставляет инвесторам инвестиционные возможности. Однако инвесторам следует проконсультироваться финансовые консультанты чтобы лучше понять нормативно-правовую среду на разных рынках, оценить различные риски, связанные с ними, и соответствующим образом инвестировать.
