«Потребовалось больше, чем один мужчина, чтобы сменить мое имя на Шанхайскую Лили», — мурлычет Марлен Дитрих в фильме Йозефа фон Штернберга 1932 года, экранизации книги Гарри Херви «Шанхайский экспресс». В этом экзотическом дальневосточном приключении с использованием светотени и кинематографа ее ухоженные когти вонзились в большее количество мужчин, чем она может сосчитать. Среди попутчиков в Шанхайском экспрессе — ее разочарованный бывший жених, непоколебимый британский врач Клайв Брук; чрезмерно ревностный миссионер Лоуренс Грант; контрабандист наркотиков Густав фон Зайффертиц; и загадочный евразийский бизнесмен Уорнер Оланд. Так совпало, что Оланд часто появлялся в других фильмах на китайскую тематику, особенно в роли Чарли Чана, доброжелательного и героического китайского детектива из Гонолулу, а также будущего персонажа фильма для этой статьи.
Пока поезд, пыхтя, мчится по наиболее опасным переходам раздираемого войной Китая, Оланд раскрывает себя как лидер повстанческой группировки, который планирует взять пассажиров в заложники, чтобы добиться освобождения своих заключенных избирателей. В стиле «Буль де Суиф» Дитрих, которая изображает печально известную «китайскую каботажницу», оставаясь сексуально отстраненной на протяжении всего путешествия, отдается Оланду, чтобы спасти жизнь Брука, человека, которого она по-настоящему любит. «Шанхайский экспресс» режиссера Йозефа фон Штернберга в его самом оргиастическом исполнении (посмотрите на долгие, затяжные «растворения»!) — это на 80% стиль и на 20% содержание.
Билеты, пожалуйста….
Эта статья посвящена трем крупнейшим и наиболее заметным достижениям в области гериатрической помощи в Китае на сегодняшний день. Я заранее предупреждаю вас, что эта статья мучительно длинная, но изложенная информация важна для тех, кто интересуется жизнью пожилых людей в Китае. Каждый из этих проектов существует на рынке не менее 2 лет, а в одном случае почти 5 лет. Я называю их CCRC (сообщества пенсионеров с постоянным уходом), потому что, ну, это то, чем они хотели быть, и в какой-то степени это то, чего разработчики достигли … или, что еще лучше, явно пытаются достичь. Одно из этих событий имело преимущество в виде ограниченной иностранной помощи, другие — нет. Тот, кто действительно получил очевидную пользу и, следовательно, имеет лучшую на сегодняшний день программу ухода за престарелыми в Китае. Все они борются с общими слабостями, и у каждого есть свои сильные стороны. Подводя итог, можно сказать, что это неоднозначный опыт для неопытного глаза (читай: опыт жизни пожилых людей в Китае, а не опыт жизни пожилых людей на Западе; Я говорю это потому, что почти все западные специалисты по гериатрической помощи, которые видят свой первый проект в Китае, сразу же приходят к выводу, что весь уход за пожилыми людьми в Китае — это крушение поезда) может показаться, что идея о жизни пожилых людей в Китае просто на ложном пути. Но еще рано, и поезд еще не отошел от станции, по крайней мере, пока.
Тем, кто стремится вести бизнес по уходу за пожилыми людьми в Китае, настоятельно рекомендуется запомнить несколько важных правил китайского опыта ухода за пожилыми людьми: во-первых, жизнь пожилых людей в Китае — это то место, где западная гериатрическая помощь существовала в 1950 году, но быстро набирала обороты; во-вторых, никогда не судите о проекте вне контекста, то есть сравнивая проект в Чунцине проект в Санта-Барбаре бессмысленен, поскольку у покупателей проекта в Чунцине нет такого выбора, а тем более такой перспективы; в-третьих, чем выше человек находится в цепочке acuity, тем больше у него рычагов воздействия … что приводит к успеху; и, наконец, оставайтесь в вагоне 1-го класса, и точка.
Прежде чем этот поезд отправится, я хотел бы сделать одно последнее замечание. Мои мысли, приведенные ниже, представляют собой умеренно критический анализ, граничащий с субъективной оценкой, а иногда и с некоторым литературным пасквилем. Чтобы меня не задержала Народная полиция по делам престарелых в Пекине Нань Чжань (к вашему сведению: огромный железнодорожный вокзал), я прошу милостиво отнестись к этим размышлениям не как к жестокому осуждению, злонамеренной клевете, негативным комментариям или, боже упаси, конфуцианскому богохульству в отношении любого обсуждаемого здесь CCRC или китайской службы по делам престарелых. потенциал в целом. Совсем наоборот, я не отступник; Я вижу светлое будущее, и если эти три сообщества являются показателем того, чего китайцы могут достичь «из коробки», то следующее десятилетие будет выдающимся для профессионалов в сфере гериатрической помощи в Китае.
И, наконец, для тех читателей, которые не совсем знакомы с CCRC, они обычно определяются как жилой комплекс в стиле кампуса, состоящий из отдельных жилых помещений для активных, но пожилых людей, вспомогательных жилых помещений для пожилых людей, нуждающихся в некоторой поддержке в повседневной деятельности, и квалифицированного сестринского ухода за слабыми или немощные взрослые, нуждающиеся в частой помощи или неотложном медицинском уходе. Кроме того, часто существуют различные культурные учреждения, тренажерные залы и коммерческие вспомогательные службы, которые предлагают предметы первой необходимости и провизию, такие как парикмахерская, прачечная/химчистка и магазин товаров первой необходимости.
Первая остановка — Генеральский сад….. Генеральский сад!
Когда я впервые посетил General’s Garden почти два года назад, я подумал: «Вот оно…. Современная жизнь пожилых людей действительно пришла в Китай». Но после моей четвертой поездки и довольно тщательного расследования и анализа я начал замечать трещины как в аппаратном, так и в программном обеспечении, в некотором смысле локомотив General’s Garden выдыхался.
Генеральский сад был открыт для публики примерно в 2009 году. Он расположен в северо-восточном секторе Пекина (рядом с 4-й кольцевой дорогой), недалеко от международного аэропорта Пекин Кэпитал и Музея кино. Земля принадлежала Министерству транспорта, и периметр объекта остается испытательным полигоном для высокоскоростной железной дороги Китая (верно). Я называю General’s Garden CCRC, поскольку он в общих чертах отражает простое определение CCRC, изложенное выше. Действительно, General’s Garden предлагает 51 виллу или большие резиденции в стиле таунхауса с частными садами, 160 квартир для самостоятельного проживания и 280 отделений квалифицированного ухода — все это в закрытом комплексе. Этот объект также предлагает 3-луночное поле для гольфа (плюс тренировочное поле для гольфа), необычный искусственный лесопарк, невероятно большой и пока еще недостроенный клуб с горячими источниками площадью 17 000 м2, гостиницу на 160 номеров для посетителей и клинику, специализирующуюся на традиционной китайской медицине.
Так что же произошло? Что ж, по состоянию на январь 2012 года было продано только 14 вилл, и менее 10 жителей приобрели абонементы на поле для гольфа (которое, кстати, до октября прошлого года могло похвастаться дорогим австралийским PGA Pro, который давал уроки всем этим постоянным участникам) с момента открытия 2 года назад. Я бы подробно рассказал о программе членства в amenity, но это слишком сложно (напр. Стоимость членства на поле для гольфа зависит от использования мяча). Виллы площадью от 700-800 квадратных метров стоят от 45 до 55 миллионов юаней за незавершенное строительство, а апартаменты IL / AL стоят 1,5 миллиона юаней плюс услуги по мере необходимости, на основе меню. И хотя жилые апартаменты IL/AL и отделения квалифицированного сестринского ухода довольно хорошо заселены (75%-80%), вероятно, существует ряд причин, по которым работа вилл застопорилась. В качестве отступления я должен отметить, что самое лучшее в General’s Garden — это программа ухода за престарелыми; она была создана австралийской группой, и они проделали превосходную работу. До недавнего времени австралиец также продолжал руководить этим отделением учреждения; он обладает большим опытом и пониманием того, как пожилые люди в Китае нуждаются в гериатрической помощи. Слава этому мастеру китайского опыта ухода за пожилыми людьми! Наш доступ к бизнес-плану General’s Garden позволил нам свести в таблицу большую часть данных об аренде и продажах, которыми мы делимся с клиентами.
В отличие от Маленького паровозика, который мог бы («Я думаю, что смогу, я думаю, что смогу…»), виллы General’s Garden никогда не поднимались на холм. Я считаю, что это потому, что:
1) земля, на которой построен объект, известна как «коллективная земля», которая не передает покупателю права собственности на плату, а только долгосрочную аренду (приблизительно на 50 лет для виллы или отдельного дома). Следовательно, потенциальные покупатели сталкиваются с непривлекательной возможностью приобрести чрезвычайно дорогой, обесценивающийся актив, который по китайскому законодательству не может быть заложен,
2) У General’s Garden, похоже, никогда не было комплексного маркетингового плана и программы работы с покупателями, кроме использования сети политических контактов владельца для продажи единиц жилья, и
3) возможно, наименее понятный аспект объекта — его капитализация и финансовый план игры, которые казались, в лучшем случае, разрозненными. Начиная с начала прошлой осени предупреждающие сигналы были такими же незаметными, как пронзительный свист дизельного двигателя в 4 часа утра: подрядчики перестали получать платежи, а строительство оставшихся объектов и здания клуба остановилось, резко возросло количество отложенных ремонтных работ, произошло враждебное поглощение, и впоследствии большинство руководителей высшего звена перестали получать зарплату.
С другой стороны, подразделения IL/AL пользуются сравнительно большим успехом. И хотя право собственности, то есть передаваемый титул, на такую квартиру ничем не отличается от права собственности на виллу, она намного дешевле (на самом деле ее стоимость составляет в среднем 12 000 юаней за м2). Интересно отметить, что наблюдается тенденция к тому, что пожилые люди покупают эти квартиры для проживания своих детей… как бы странно это ни звучало. Несмотря на смысл существования CCRC, ни один закон Китая не запрещает молодым людям проживать там. Я предполагаю, что это свидетельствует как о цене объекта, так и о его привлекательности, или, что более вероятно, родители намерены переехать сюда в какой-то момент в будущем.
В конце января 2012 года новое руководство General’s Garden, потрясенное масштабами своего плохо проанализированного враждебного приобретения, уволило 12 человек, многие из которых были опытными руководителями высшего звена. Окончательный анализ, вероятно, показывает, что General’s Garden пренебрегла полным пониманием своего рынка, не определила целевого покупателя и никогда должным образом не прогнозировала поглощение подразделения в соответствии с требованиями к капиталу, чтобы определить точку безубыточности; смертельная ошибка.
Однако, справедливости ради, я скажу, что в этом обзоре General’s Garden должна содержаться похвала оригинальному руководству, чья фундаментальная концепция этого CCRC — надежное, хорошо интегрированное сооружение; это просто исполнение и некоторое программное обеспечение, которые изменили ход событий. Я встречался с предыдущим генеральным директором и теми, кто входил в его ближайшее окружение, и считаю, что он/они — талантливые люди, способные положительно повлиять на индустрию жизни пожилых людей в Китае. Его первые усилия на предприятии являются доказательством этого, и если бы не враждебное поглощение, General’s Garden продолжал бы извлекать выгоду из его руководства и, вероятно, развернул бы процесс вспять. Однако без него General’s Garden не хватает видения и перспективы; ему предстоит ряд важных изменений на предстоящем пути.
Коллега-писатель недавно написал статью об этом объекте, используя мою любимую песню, чтобы осветить мост через неспокойные воды, который в настоящее время пересекает General’s Garden, и, что более важно, его неспокойную историю. Я нахожу, что его история попала в цель, и я приветствую его точку зрения; он применил взвешенный подход к анализу этого учреждения. Снижение темпов роста и менее поспешное продвижение вперед — это всегда хорошо в Китае.
На этом этапе я отойду от метафор рок-н-ролла и, учитывая время года, выберу более торжественную ссылку в качестве подтверждения повествования об этом заведении. Учитывая его грехопадение, возможно, мы можем назвать General’s Garden и его историю «The Prodigal CCRC» притчей об упущенных возможностях; теперь, когда они утрачены, может ли, а еще лучше сделает ли это, General’s Garden искупить свои маркетинговые и финансовые грехи и снова найти свой путь?
Янда….следующая остановка……Янда!
Теперь на это сооружение стоит посмотреть. Хотя его полное название звучит как «Центр сестринского ухода за здоровьем Золотого века Янды», это учреждение часто называют Янда. Прибыв в Янду, вы проходите через огромные церемониальные ворота и попадаете на площадь, похожую на площадь Тяньаньмэнь, достаточно большую, чтобы разместить 500 тракторных прицепов. Припарковав машину, прогуливаться по Янде, честно говоря, немного жутковато и напоминает мне города, созданные в наркотических снах Дома Кобба в фильме Кристофера Нолана «Начало»……. красивые, большие, пустые и разрушающиеся.
Первым препятствием для Янды является ее местоположение: она расположена в часе езды от пекинского района Чаоян в соседней провинции Хэбэй, добраться до нее тоже непросто. Во-вторых, Янда просто перестроена. Так много из того, что произошло в этом учреждении, неясно, что даже основные факты, такие как количество комнат и кроватей, в типичной китайской манере остаются непрозрачными. Нам сказали, что в Янде 1200 единиц жилья, но кажется, что их больше. Здесь есть больница на 3000 коек и отделение гериатрической помощи на 200 коек, которые, по словам руководства, довольно загружены, но на стоянке не так много машин, и за время моей 3-часовой экскурсии не приехала ни одна скорая помощь (я приехал в обеденное время). Но эй, я не позволю своим лживым глазам одурачить меня, я не видел ни одного пациента в центре сестринского ухода. Подождите… это еще не все: отель на 250 с лишним номеров и четыре места отправления культа (серьезно): буддийское, мусульманское, христианское и иезуитско-католическое, расположенные рядом с банком (предположительно, для тех, чья вера благоволит Маммоне). И если этого недостаточно, владельцы построили 30-этажное здание, которое служит жилым помещением для медицинских работников, которые, как мы надеемся, скоро приедут. Ух ты! Какой бюджет!
Поистине величественный, в безжизненном смысле этого слова, этот проект следует переименовать в «Колосс Хэбэя», поскольку «колоссальный» — единственный термин, который адекватно определяет Янду (ну, может быть, «заглохший» и здесь уместен, но ему не хватает определенной визуальной «звукоподражательности»). Теперь, когда я сталкиваюсь с загадочным и непостижимым, мое воображение всегда разыграется. На самом деле, Янда вдохновила меня переписать эти последние несколько ужасных строк из знаменитой поэмы Шелли «Озимандиас»:
«….Меня зовут Янда, король CCRC: Взгляните на мой кампус, вы, могущественные, и отчаивайтесь! Осталось совсем немного жителей. Вокруг развалин этой колоссальной развалюхи, лишенной бюджета и голой, далеко раскинулась перенаселенная китайская агломерация».
Если говорить серьезно, то вот в чем суть: Янда занята всего на 20 процентов, и вполне могло быть и меньше. Я принимаю этот факт за чистую монету, исходя из того, что нам рассказал гид. Но поскольку я был там во время ланча, моего любимого времени для посещения заведения, поскольку оно многое раскрывает, там, конечно, было не слишком оживленно.
Вот что мы знаем о Yanda: в отличие от General’s Garden, Yanda — это чисто арендная схема. Большинство арендаторов сдают квартиры в аренду на год, но руководство также предлагает варианты на 2 и 3 года. Отдельные жилые помещения и помещения с обслуживанием (1 и 2 спальни) сдаются в аренду за 5 600-9 600 юаней в месяц плюс услуги, которые можно выбрать из меню. Сестринское учреждение предлагает койко-места по цене от 13 600 до 16 800 юаней в месяц, также в зависимости от размера и остроты зрения. Есть и еще одна особенность в ценообразовании; спонсор предлагает своего рода компенсационный фонд, в соответствии с которым, если вы внесете на его счет достаточную сумму, он выплатит 6% прибыли с ваших денег, что равно вашей ежемесячной арендной плате (количество участников этого щедрого предложения неизвестно). Молодая леди, которая показывала мне и моим сотрудникам окрестности, сообщила нам вышеуказанные расценки (и лист с более подробной информацией), но очень хотела отметить, что мы очень удачливые клиенты, и наш сегодняшний визит был благоприятным; руководство проинструктировало ее предложить лицам с высоким статусом, таким как мы, одноразовую VIP-скидку в размере 40% на аренду помещений IL/AL на весь год и колоссальную скидку в размере 60% на отделения сестринского ухода. Несколько дней спустя последующие телефонные звонки с целью проверки информации были встречены тем же предложением. Ok…..no сюрприз здесь.
Янда открылась в 2010 году и выпустила свой пар, прежде чем покинуть станцию. Рентабельность инвестиций к настоящему времени, должно быть, снижается, и кто-то, скорее всего, понесет убытки в будущем. Это не уродливый проект, на самом деле я нашел базовый дизайн «приемлемым» по стандартам китайской CCRC; но кто-то должен взять под контроль маркетинг здесь, активно продвигать поглощение и упростить схему аренды, прежде чем здания развалятся, решив проблему навсегда. Это единственная перспектива здесь: попытаться конкурировать по цене и программе в попытке преодолеть настоящую слабость Yanda: местоположение. Хотите верьте, хотите нет, но есть земля, выделенная для второй фазы… когда-нибудь.
Лелеять тоску, последняя остановка…….все расходимся!
Деятельность этого учреждения столь же любопытна, как и его название. Расположенный в отдаленном уголке Пудуна, на бывшей утиной ферме, ресторан Cherish Yearn появился на рынке около пяти лет назад. Это было раннее прибытие в China senior living space, и его организация, дизайн помещения и атмосфера — все отражает его винтажность. Я впервые посетила Cherish Yearn в конце 2010 года и, честно говоря, подумала, что это катастрофа. От ландшафта, похожего на пустыню, до покрытой плесенью штукатурки на зданиях, здесь было мало атмосферы, мало жителей и ноль энергии.
Строительство Cherish Yearn было завершено в 2006 году, а первые жильцы заселились в 2007 году. В течение многих лет он боролся с заполняемостью, и когда я вернулся во второй раз в начале 2012 года, я был приятно удивлен. По-видимому, за последние два года была внедрена новая маркетинговая программа, которая увеличила перепись населения с низких 20% до того, что сейчас оценивается почти в 80%; и после моего тура я полагаю, что истинная цифра недалека от этого уровня. В кабинетах для занятий работают каллиграфы-старики, в библиотеках полно мандаринов в очках, которые ежедневно разглядывают Центральный комитет, и даже компьютерные классы полны пожилых китайцев, стучащих по клавиатурам. Действительно, в Cherish Yearn так много активности, что его воскрешение принесло ему новое название: «Лазарь из Пудуна»… так что действительно есть надежда на Блудный CCRC и Колосса Хэбэя.
Как и другие подобные заведения, Cherish Yearn отличается большими размерами. Он предлагает более 800 квартир в 15 различных зданиях средней этажности. На самостоятельное проживание приходится по меньшей мере 600 единиц жилья, а также имеется отделение для престарелых на 300 коек. Сообщается, что отдельные отделения заполнены на 80%, но совершенно неясно, сколько пациентов находится в учреждении сестринского ухода. Доступ на верхние этажи запрещен, но на первом этаже, где действительно есть палаты для пациентов, не видно никакой активности и в основном темно.
Бизнес-модель Cherish Yearn основана на схеме членства с первоначальным взносом и ежегодными арендными платежами плюс плата за пользование клубом и другими удобствами, такими как столовая. Существует 2 основных плана: План А, по сути, предоставляет право собственности жильцу за вступительный взнос в размере 890 000 юаней. После получения разрешения резидент может выбрать одну из 3 квартир основного размера: большие квартиры (108 м2 или 1150 футов 2), средние квартиры (70 м2 или 740 футов 2) и небольшие квартиры (58 м2 или 625 футов 2), за каждую из которых взимается ежегодная плата в зависимости от размера. Резидент, купивший квартиру по плану А, может сам продать ее в какой-то момент в будущем или предложить спонсору, который выкупит ее повторно за 90% от вступительного взноса или рыночной цены, в зависимости от того, что меньше. План Б предоставляет право пользования на 15 лет за вступительный взнос, начинающийся с 880 000 юаней для большой квартиры, для небольших квартир вступительный взнос ниже; существует также постоянная годовая плата в размере 29 800 юаней для всех типов квартир. Вступительный взнос по плану B подлежит возврату в порядке постепенного уменьшения (рассчитывается ежемесячно) в течение 15-летнего срока аренды.
План А, по-видимому, наиболее популярен среди детей, которые хотят приобрести квартиру для своих родителей, а план Б, по-видимому, является выбором для пожилых людей, которые покупают ее для себя. Покупателей плана «Б» значительно больше, чем тех, кто пользуется планом «А». Мы завершили полный табличный анализ структуры комиссионных Cherish Yearn, который, опять же, доступен клиентам.
Справедливости ради следует отметить, что в прошлом Cherish Yearn испытывала некоторые разногласия как по поводу своей фундаментальной способности предлагать услуги по оказанию неотложной медицинской помощи, так и по поводу соблюдения первоначальных прав на землепользование. Проблемы здесь, возможно, были прояснены, но в средствах массовой информации была опубликована по крайней мере одна статья, в которой обсуждалась проблема «прав на землю» объекта, подробности которой были подтверждены заслуживающим доверия источником с хорошими связями, который с тех пор разговаривал со мной напрямую. В некоторых тихих уголках упорно ходят слухи о законности заведения, но, в конце концов, я понимаю, что это может быть просто завистливая болтовня по поводу беспрецедентного успеха Cherish Yearn. Давайте не будем забывать, что правда в Китае имеет много слоев.
Итак, покорно преклоняя колени, я приношу искренние поздравления Лазарю из Пудуна. Несмотря ни на что, я считаю, что это самый успешный проект CCRC на сегодняшний день в Китае, и его программа уникальна: поистине китайская модель sui generis.
Конечная станция
Утверждение шанхайской Лилли о времени и усилиях, которые потребовались, чтобы обеспечить ее репутацию, правдиво и остро характеризует многие начинания в Китае; такие добродетели, как терпение и стойкость, необходимы. Аналогичным образом, потребуется нечто большее, чем просто несколько попыток разработки CCRC, чтобы усовершенствовать модель в Китае. CCRC — это сложные предприятия, и даже на Западе разработчики со всем их доступом к данным и опытом часто допускают оплошности и ошибки при построении. Так что неудивительно, что китайское воплощение CCRC — это шаткая работа в режиме ожидания. В то время как я вижу краткосрочный успех небольших объектов, которые в настоящее время строятся вдоль восточного побережья Китая как иностранными экспертами, так и местными застройщиками, ничто не сможет отговорить, а тем более разуверить китайского предпринимателя в том, что он возьмет на себя тяжелый груз мегапроекта для пожилых людей. Эти огромные CCRC могут стать тем путем, по которому в конечном счете пойдет отрасль, но на данный момент, будь я инвестором или владельцем / оператором, моя концентрация оставалась бы сосредоточенной на свете в конце туннеля: более управляемом, более высоком качестве и, скажем, проектах с узкой колеей; давайте назовем их «Шанхайский гериатрический экспресс».
В заключение, я взял тему этой статьи, имея в виду китайские фильмы или фильмы с китайской тематикой, вполне far…in на самом деле я расширил его дальше, чем когда-либо думал. И этот пост действительно был самым длинным из всех постов на сегодняшний день; я действительно вывалил его на вас, читатель, с бесконечными литературными метафорами поверх слегка забавной аллегории, и за это у меня нет ни малейшего угрызения совести. И хотя я часто задаюсь вопросом о Цзян и ее местонахождении, мне нужно было вернуться к механике жизни пожилых людей в Китае; таким образом, к основам этого поста. Не волнуйтесь, скоро мы снова вернемся к человеческой стороне этого бизнеса, и не только! У меня осталось еще две публикации в этом роде, которые я опубликую до лета. После перерыва я вернусь в сентябре с чем-то новым и освежающим, но если у вас есть идея или вам интересен какой-либо аспект этого бизнеса, я, как всегда, буду только рад выслушать.
